Immobilier neuf en 2011 : chute de 20 % et basculement vers l’Est lyonnais

Le programme immobilier « Symphonie » signé Bouygues à Saint-Fons dans l’Est lyonnais s’est littéralement arraché. On est pourtant, là, à 500 mètres d’un quartier qui était encore stigmatisé, il y peu : les Minguettes situées sur le territoire de la commune de Vénissieux.

Pourtant, les appartements se sont arrachés comme des petits pains. Un seul chiffre permet de l’expliquer : les appartements BBC étaient vendus à 2 100 euros le mètre carré TTC, soit presque deux fois moins chers qu’à Lyon intra-muros ou Villeurbanne.

Cet important programme immobilier a bénéficié de deux caractéristiques : il a été construit via la reconversion d’une friche industrielle (l’Arsenal). D’où des coûts de foncier faibles, à moins de 300 euros le m2, Et de surcroît, comme il est situé sur d’ex-quartiers sensibles, dits ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) la TVA était fixée à 5,5 % au lieu de 19,6 %.

Cet exemple illustre de manière claire le phénomène qui, outre une baisse de 20 %, l’année dernière, des ventes de logements neufs à Lyon, a marqué 2011: le basculement vers l’Est.

Sur les 5 729 ventes répertoriées par l’Observatoire d’Adéquation (*) dans le Grand Lyon, l’année dernière, 2101, soit 37 % d’entre elles, ont eu pour cadre l’Est de l’agglomération lyonnaise.

La raison de ce phénomène est évidente : les prix. Les classes moyennes se désolvabilisent et sont de moins en moins en capacité de trouver des appartements correspondant à leurs ressources. D’autant que de surcroît l’année dernière, les prix de l’immobilier ont continué à augmenter : + 4,5 % dans le Grand Lyon.

Selon Laurent Escobar, directeur associé d’Adéquation, le seuil limite auquel lesdites classes moyennes peuvent encore financer un logement se situe autour de 3 000/3 300 euros. Or, l’Est lyonnais se retrouve encore sous cette barre. Le prix moyen au m2 s’y situait l’année dernière à 3 288 euros (+ 150 euros sur un an), avec quelques programmes flirtant autour des 2 000 euros le m2, ce qui prouve que cela est possible.

Ce basculement s’est effectué alors que le marché a connu un ralentissement brutal de 20 %, puisque l’on est passé de 5 729 ventes en 2011 sur le territoire du Grand Lyon, contre 7 718 en 2010, année qui, il est vrai, avait marqué un record.

L’année dernière, le marché a en fait retrouvé une moyenne de ventes de longue période dans l’agglomération lyonnaise, laquelle tourne autour 5 000 à 5 500 logements vendus l’an.

Le niveau des ventes aurait été encore plus bas, sans un quatrième trimestre 2011 exceptionnel avec 2 110 ventes, suite aux nouvelles dispositions de l’avantage Scellier. Ce sont en effet les ventes destinées aux investisseurs qui tirent le marché, celle des acquéreurs qui veulent se loger chutant de 12 %.

Sachant que les prix devraient poursuivre leur hausse cette année, il est probable, selon tous les observateurs du marché que les ventes connaîtront une nouvelle décrue cette année.

Face à la hausse de la fiscalité et aux bouleversements attendus sur ces marchés en cette période électorale, une seule mesure est susceptible de maintenir un niveau relativement élevé de l’immobilier neuf à Lyon : l’avantage Scellier qui est prolongé jusqu’au 31 décembre 2012, avant d’être définitivement abrogé.

Que va-t-il se passer lorsqu’en 2013, rien ne devrait en principe plus soutenir fiscalement l’achat des investisseurs ? Impossible à dire pour l’heure.

Tout dépendra des mesures prises en faveur du logement par la future équipe qui intégrera en juin prochain et l’Elysée et Matignon.

Malgré les nombreuses interrogations sur l’immobilier, les responsables d’Adéquation qui figurent parmi les meilleurs observateurs indépendants du monde immobilier, restent optimistes.

Selon eux, le phénomène nouveau est que pour la première fois depuis longtemps la question du logement se retrouve au cœur de la campagne des présidentielles. On sait d’autre part que l’Etat ne pourra plus éternellement dépenser des milliards d’euros pour soutenir artificiellement le secteur.

Or, tous les acteurs de la filière ont conscience que des solutions existent en amont pour diminuer les prix du neuf : un foncier accessible (c’est possible, mais là, l’Etat et les collectivités doivent avancer en première ligne), ainsi que des coûts de construction allégés. On sait construire du BBC (Bâtiment basse consommation) au prix du traditionnel.

Tout est, à tous les échelons, matière de volonté. Reste à connaître l’intensité de celle dont sera doté le prochain locataire de l’Elysée…

(*) Société privée indépendante, Adéquation est un observatoire de la promotion immobilièire.