Métropole : les 300 000 m² frôlés en 2016, la demande de bureaux toujours à la hausse… mais aussi les prix

Un cran supplémentaire chaque année. Lyon est clairement identifié par les investisseurs en France et surtout désormais en Europe comme une place forte de l’investissement tertiaire.

Pour preuve, en 2016, on a frôlé la barre symbolique des 300 000 m² : la demande placée en bureaux a très précisément atteint 290 511 m², soit une hausse de 7 %, faisant suite à une précédente hausse, en 2015…

Pour situer Lyon sur le radar immobilier européen, la Métropole fait quasiment jeu égal avec Barcelone (304 000 m²) ou Milan (346 000 m²). Hormis Paris, bien sûr dont le marché est stratosphérique (2 410 000 m²), la seconde métropole régionale, en matière d’immobilier d’entreprise après Lyon est Lille avec 228 600 m², bien loin devant Bordeaux (111 000 m²).

Des méga-deals

Les investisseurs ont pour Lyon les yeux de Chimène. En témoignent trois transactions. Dans l’ordre, d’abord, celle record, de l’opérateur téléphonique Orange, qui, dans le cadre de la restructuration de ses implantations a pris 47 500 m² de bureaux dans le quartier de la Part Dieu, dont 26 000 m² au sein de son futur campus, en cours de construction sur le site de Lacassagne ; mais aussi 16 000 m² dans le futur immeuble Sky56.

 On peut y rajouter le nouveau siège de Blédina/Danone sur la zone Techlid de l’ouest lyonnais : 10 399 m² ; et enfin le e-commerçant de produits électroniques LDLC.com qui a implanté son siège sur 5 000 m² sur cette même zone d’activités de Techlid.

 On pourrait ajouter à cette liste Distriborg (5 500 m²), Carsat à la Part-Dieu (4 880 m²) et à Villeurbanne/Tonkin (3 909 m²), voire encore Orexad à Gerland (4 798 m²)…

Le come-back de la Part-Dieu

 Avec 29 % de la demande placée, la Part-Dieu a retrouvé l’année dernière la place de locomotive pour les bureaux qu’elle avait perdu au profit de Gerland.

 De son côté, Techlid dans l’ouest lyonnais aura été le 2ème quartier d’affaires le plus dynamique, avec les grandes transactions citées plus haut, telles que Blédina ou LDLC.

 Enfin, le Carré de soie et la Confluence ont souffert d’un manque de livraisons d’immeubles neufs en 2016.

 Ce qui amène Karine Mazaud à se féliciter au nom de la Fnaim Entreprises, « 2016 a été marqué par un nombre record de transactions ! »

Demande soutenue signifie souvent hausse des prix. Qu’en est-il ?

En bonne logique économique, les prix ont effectivement progressé l’année dernière pour atteindre, en matière de location, 203 euros/m² en moyenne dans le neuf ; et 166 euros/m² dans l’ancien.

Une tendance à la hausse qui devrait perdurer car la demande reste forte dans certains quartiers, notamment à la Part Dieu qui a concentré l’an dernier près de 30 % de la demande placée.

Pour autant, contrairement à la situation prévalant dans l’immobilier pour les particuliers, le stock se reconstitue et s’affiche même à 486 000 m² dont 34 % de neuf dont une bonne part à Gerland, au Carré de Soie et à Confluence où les grues ont été omniprésentes ces dernières années.

Regain pour les locaux d’activités

Cette bonne santé du marché de l’immobilier de bureaux se retrouve aussi au niveau des locaux d’activité. Si 2015 s’était révélée une année moyenne, 2016 a été celle de la reprise du marché, avec une hausse de 5 % et une demande placée, là encore frôlant les 300 000 m² : très précisément 295 000 m².

Une croissance qui a fait repartir les prix à la hausse : 1 156 euros/ m² dans le neuf et 476 euros/ m² dans l’ancien, à l’achat. Et 79 euros/m² dans le neuf et 57 euros/m² dans l’ancien, à la location.

Là encore, le stock d’offre disponible reste stable, affichant 650 000 m².

Stock historiquement bas dans la logistique

Il fallait tout de même un bémol dans ce monde de l’immobilier d’entreprise, en apparence si serein.

Il est apporté par l’immobilier logistique où l’offre disponible s’est fortement raréfiée, avec seulement 150 000 m² de stock.

On se retrouve donc avec un niveau de stock historiquement bas depuis le début des années 2000…

 Pour preuve, deux grosses opérations lancées en blanc (22 000 et 30 000 m²) ont trouvé preneur avant même leur livraison !

 Et grosse crainte des professionnels, aucun projet significatif n’est prévu cette année faute de foncier, sur l’ensemble des trois principaux pôles logistiques de la région lyonnaise…

 Le futur potentiel se situe autour de l’aéroport de Lyon-Saint Exupéry, future grande zone logistique tel que l’anticipe le Schéma de développement économique 2016/2021 de la Métropole lyonnaise. Et ce, au grand dam des élus locaux qui aimeraient bien accueillir des bâtiments à plus forte valeur ajoutée que des entrepôts fussent-ils high tech, comme c’est de plus en plus souvent le cas…