Prix de l’immobilier ancien à Lyon et en Rhône-Alpes : nette inflexion à la baisse

Si souvent annoncée par les professionnels, la baisse de l’immobilier ancien a fini par arriver. Elle a commencé et devrait perdurer. Telle est la constatation faite par Gilles Cecere, président de la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) Rhône, lors d’un salon de l’immobilier de Lyon, en fin de semaine dernière, à l’ambiance pour le moins morose, cette année.

Si l’on prend en compte l’ensemble de l’année 2012, les prix s’affichent encore à la hausse : + 1,5 % en Rhône-Alpes et + 5 % à Lyon. Mais cette croissance cache une décélération sensible qui s’est soldée en fin d’année par un net recul. Après un premier et troisième trimestre à + 1,6 %, le quatrième a été marqué par un recul de 1,5 % en Rhône-Alpes.

Une décélération nettement plus sensible à Lyon où déjà le troisième trimestre marquait un fléchissement (+ 0,4 %), puis un plongeon des prix au quatrième : – 4,5 %.

Les vendeurs acceptent désormais de baisser leurs prix

« Je constate que depuis deux mois environ, quand nous demandons aux particuliers désireux de vendre, de baisser leurs prix pour rester en phase avec le marché, ils nous écoutent enfin. Nous commençons à proposer des mandats de vente au vrai prix du marché, et cela, c’est nouveau », assure Gilles Cecere, le président de la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) du Rhône.

Une perception de terrain corroborée par une étude Ifop commandée par la Fnaim (*). A la question : « les vendeurs sont-ils prêts à baisser leurs prix ? », les trois quarts des clients désireux de céder leur bien répondent par l’affirmative. Ils sont 29 % à répondre oui et 48 % à reconnaître : « oui, si indispensable » ; et seulement 23 % à opposer un non catégorique.

Il faut reconnaître que les agents immobiliers ont des arguments imparables pour amener leurs clients à voir la réalité en face : du fait de la crise, les délais de vente ont bondi.

Dans 69 % des cas, toujours selon cette même enquête de l’Ifop, les délais de vente ont augmenté de manière importante. « Un bien dont le prix n’est pas en adéquation avec le marché mettra plus d’un an pour se vendre », reconnaît Gilles Cecere. Ainsi, 46 % des biens immobiliers mis en vente mettent de quatre à six mois pour s’écouler, 30 % entre six mois et un an !

Les appartements des années 70/80, fortement décotés

Les biens immobiliers dont les prix baissent le plus : ceux situés dans des immeubles des années 70/80. « Il s’agit d’une conséquence du Grenelle de l’Environnement. Les clients savent qu’avec la Réglementation Thermique 2012, il va leur falloir très fortement investir pour remettre ces appartements au niveau environnemental. La décote peut atteindre là près de 20 % ! »

Une situation qui pèse bien évidemment sur la tendance générale marquée par des conditions de crédit immobilier beaucoup plus difficiles et la dégradation de la situation de l’emploi : deux des raisons principales alléguées par les clients potentiels pour expliquer leur peu d’appétence à acheter de l’immobilier, selon l’Ifop.

« Les gens ne bougent plus, aussi bien en matière d’achat que de location : on sent une véritable inquiétude », est bien obligé de constater le président de la Fnaim.

Du fait de la baisse de la rentabilité locative (elle est tombée à 4,2 % à Lyon en 2012), l’achat de pur investissement est à l’arrêt. Depuis la disparition du PTZ (Prêt à Taux Zéro), les primo-accédants ne poussent plus les portes des agents immobiliers.

Conséquence : 42 % des agences immobilières ont connu en 2012 une baisse de plus de 30 % de leur chiffre d’affaires ! «  La profession a perdu 10 000 emplois l’année dernière. Ce pourrait être encore pire en 2013 ». Gilles Cacere agite le tocsin.

Un prix moyen à Lyon à 3 564 euros/m2

Cette situation se traduit dans le niveau des prix. Le prix moyen au m2 à Lyon s’affiche désormais à 3 564 euros (3 444 euros pour un trois pièces, le produit immobilier le plus demandé). En matière de location, les loyers se situent désormais à 12,7 euros/m2 en moyenne.

A Villeurbanne, le tarif s’établit désormais à 2 900 euros/m2 et à 11,3 euros/m2 pour les loyers.

Ce phénomène nouveau de baisse va-t-il perdurer ? Gilles Cecere en est persuadé. « Oui, je pense que ça va continuer. Nous sommes sur une tendance lourde. Cette décélération se fait en réalité sentir progressivement depuis 2008. Tous les spécialistes le disent : nous allons vers une érosion de la valeur du marché. » Reste à connaître son ampleur. La réponse est là beaucoup difficile, les dirigeants de la Fnaim n’ont pas de boule de cristal.

Une certitude : tant les vendeurs que les acheteurs vont devoir repenser leur approche du marché avec ce nouveau paradigme qui bouleverse la donne.

(*) Réalisée auprès de 400 agents immobiliers professionnels de la transaction immobilière.