Selon la Fnaim, hors inflation, à Lyon, les prix des appartements n’auraient flambé que de 20 % en dix ans

Jean Chavot, le président de la Fnaim pour le Rhône, (Fédération nationale de l’immobilier) et son équipe se sont livré à un intéressant exercice.

 Ils ont retracé l’évolution du prix des appartements anciens de 2004 à nos jours à Lyon et dans le Rhône. Si l’on retranche l’inflation constatée pendant ces dix dernières années (+ 18,4 %), le résultat est beaucoup moins spectaculaire qu’on aurait pu le craindre : la hausse réelle des appartements à Lyon intra-muros s’établit ainsi à 20 %, à Lyon et à 13 % dans le Rhône. Quant au prix des maisons, selon ces chiffres, il aurait carrément stagné, voire même un peu baissé : – 2 %.

 Il est vrai, comme on peut le constater sur le graphique ci-dessus qu’après un maximum en 2012, les prix ont commencé à baisser en 2013. Une tendance qui s’est poursuivie en 2014.

 Couplée à des taux d’emprunts historiquement bas qui ont permis aux acquéreurs de gagner 6 m2 de pouvoir d’achat, cette relative sagesse des prix explique sans doute l’autre surprise que recèle 2014 dans le monde immobilier lyonnais et rhodanien : contre toute attente, le marché a été actif.

 Croissance de 3,1 % des transactions en 2014

 Ainsi, avec 18 135 ventes en 2014 dans le Rhône, les transactions ont augmenté de 3,1 %. Une exception par rapport à l’Hexagone (+ 0,3 % seulement) et à la région Rhône-Alpes (+ 0,1 %) que Jean-Chavot, le président de la Fnaim du Rhône attribue aussi à l’attractivité grandissante de Lyon auprès notamment des cadres français, mais aussi internationaux. Lyon est une ville tendance.

 Une dernière raison : le maire de Lyon a refusé le système d’encadrement des loyers que préconisait Cécile Duflot l’ancienne ministre du Logement, ce qui a soulagé tout le monde et fluidifié le marché. En outre, le dispositif en faveur des investisseurs que l’on retrouve dans la Loi Duflot a plutôt bien fonctionné. Ces derniers sont revenus : ils ont représenté environ 35 % des transactions l’année dernière.

Tout ceci explique qu’à Lyon, les prix (- 1,7 %) aient moins baissé que dans le Rhône (- 3,1 %).

La Croix-Rousse et le 6ème arrondissement toujours plus chers

Le prix moyen au m2 à Lyon s’établit ainsi à 3 303 euros. Une moyenne qui cache d’étonnantes disparités selon les arrondissements.

 Avec un prix au m2 de 3 683 euros (+ 6,4 % ! ), la Croix-Rousse reste toujours l’un des quartiers les plus tendance ; de la nouvelle Métropole, de même que le 6ème, toujours très prisé : 4 436 euros le m2, en hausse de 1,3 %.

 Pour trouver nettement moins cher, il suffit de se diriger vers une partie du quartier de Gerland (7ème) où les prix ont plongé  (- 6,8 % à 3 236 euros le m2) ou le 5ème arrondissement, le moins cher de Lyon : 2 431 m2 , en recul de 6,1 %.

 Si vous recherchez encore moins cher et ne craignez pas de quitter Lyon, la meilleure des solutions est de se tourner vers Villeurbanne qui bénéficie d’une décote qui attire notamment les jeunes ménages : 15 % de différence entre Lyon et Villeurbanne, en faveur de cette dernière ! Ainsi, par exemple, un quatre pièces de 80 m2 se négocie dans cette ville à 2 581 euros le m2.

 Les loyers n’ont pas ou peu augmenté en termes réels

 En ce qui concerne l’évolution des loyers sur dix ans, la surprise est là aussi de taille : ils n’ont pratiquement pas augmenté en termes réels, c’est-à-dire une fois déduite l’inflation.

 Dans le Rhône, il ont même baissé en termes réels, de 3 %, avec une inflation de 18,4 %, de 2004 à 2014.

 L’augmentation ne s’établit qu’à 6 % à Lyon. C’est en effet à Lyon qu’ils ont le plus augmenté l’année dernière : + 3,3 %, à 13,15 euros le m2. C’est dans les petits volumes (studios et une pièces) qu’ils sont le plus élevés (15,21 euros le m2). On retrouve là le poids de la demande étudiante.

 Les loyers tombent à 11,69 euros pour cinq pièces et 125 m2 : des surfaces pourtant très demandées.

 Dans le Rhône, les chiffres sont moindre : 11,60 euros le m2 (+ 1 %). Une moyenne bien sûr car les disparités sont grandes entre Lyon par exemple et le Beaujolais (7 euros le m2 seulement !).

Gare au retour de bâton !

 Bref, les agents immobiliers lyonnais ont le sourire. Mais pour combien de temps ? Jean Chavot ne cache pas son inquiétude pour l’avenir. La chute à 300 000 seulement du nombre de logements neufs construits l’année dernière , contre 600 000 nécessaires, nous amène tout droit, selon le président de la Fnaim du Rhône à une crise de l’offre.

 « Si le bâtiment ne repart pas rapidement, nous aurons droit à une belle crise d’ici quatre ans ! », assène-t-il. Et cette fois, les prix, faute de logements à vendre ou à louer, pourraient bien flamber.