Enfin un nouveau régime pour les baux commerciaux !

Loi de modernisation de l'économie n°2008-776 du 4 août 2008

Décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008

 

Avec un nouveau chapitre, intitulé « moderniser le régime des baux commerciaux », la loi du 4 août 2008 a modifié de façon importante -et nécessaire- le Code de commerce et le Code monétaire et financier en modifiant le statut des baux commerciaux. Cette amélioration, nécessaire, a corrigé nombre de dispositions de ce statut et sa compréhension et sa pratique en ont été grandement simplifiées.

Ce n'est plus cette fois de simples aménagements comme il en a été le cas par le passé, mais de vraies innovations avec des règles plus justes et plus claires.

 

Panorama des corrections apportées au régime

 

 

 

Des loyers plus justes pour les preneurs

 

Jusqu'alors indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC), qui a connu ces dernières années une augmentation importante et continue (plus de 40% sur 9 ans, et plus de 25% au cours des 6 dernières années), la loi de 2008 prévoit la possibilité de recourir à un indice plus clair et plus juste : l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC).Publié trimestriellement par l'INSEE, il représente une pondération d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation (50%), des prix de la construction neuve (25%) et du chiffre d'affaires du commerce de détail (25%). Si l'on compare les taux des deux indices en 2008, la variation annuelle de l'ICC a atteint les 10,46% au troisième trimestre, alors que l'évolution du nouvel indice ILC s'élevait à 4,48%.

Seul bémol à apporter à cette bonne nouvelle : il ne s'applique pas à toutes les activités, puique sont exclues « les activités commerciales exercées dans les locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L.110-1 (5°) du Code de Commerce ». Il s'agit des entreprises de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau.

Précisions enfin que l'application de ce nouvel indice est immédiate.

 

Le choix entre bail commercial ou bail professionnel : selon les attentes des parties

 

Le bailleur et le professionnel non commerçant louant un local, pourront dès le départ formuler expressément leur volonté de soumettre le bail au régime des baux commerciaux. Cette possibilité est admise uniquement pour les locaux vacants à usage exclusivement professionnel, excluant ainsi la requalification en cours de bail, et les locaux à usage mixte, ces derniers restants soumis entièrement à la loi du 6 juillet 1989.

En somme, le professionnel non commerçant aura à choisir entre l'application stricte du mini statut du bail professionnel, ou le statut des baux commerciaux.

Mais attention, si l'intérêt pour un bail commercial peut paraître évident, il conviendra tout de même de se poser les bonnes questions. En effet ; par exemple, l'on serait tenté de choisir un contrat commercial en y voyant uniquement la protection assurée par des conditions de révision et de fixation des loyers encadrées, alors que ces mêmes conditions sont libres dans le cas d'un bail professionnel. Or s'arrêter sur cet aspect serait négliger tout un nombre d'autres aspects tels que les possibilités de reprise en cours de bail commercial, ou encore la possibilité de résilier au moins tous les trois ans.

L'intérêt d'avoir recours à l'un ou l'autre dépend de chaque cas, des attentes des parties, des possibilités de désengagement, de la volonté de créer une propriété commerciale etc. Le devoir du conseil du rédacteur du contrat sera important ici, et les intérêts de chaque partie devront être mesurés.

 

Une simplification des formalités...

 

Désormais, le co-preneur ou le co-indivisaire d'un bail commercial, n'aura plus l'obligation d'être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). De plus, en cas de décès du commerçant locataire, même si ses héritiers ou ayants droit ne sont pas eux-même commerçants, ils auront la possibilité de demander à ce que l'immatriculation soit maintenue pour les besoins de la succession.

Ces dispositions résolvent bien des questions nées des jurisprudences récentes et qui prévoyaient que l'usufruitier et le nu-propriétaire d'un fonds de commerce, devaient tous deux être immatriculés au RCS, sous peine de perdre le fonds de commerce exploité dans le local loué.

 

Mais des interrogations subsistent....

 

Toujours dans l'esprit de faciliter la création d'entreprises, la loi s'est intéressée au micro entrepreneur en assouplissant les formalités qu'il doit effectuer, or quelques difficultés pratiques persistent.

Pour mémoire, immatriculé ou non au RCS, le micro-entrepreneur peut-être titulaire du bail commercial. Mais il devra être immatriculé au RCS pour bénéficier du contrat de domiciliation commune, celui-ci étant réservé aux personnes physiques immatriculées.

De même, dans l'hypothèse où le micro-entrepreneur dépasserait le plafond de chiffre d'affaires fixé pour avoir droit aux facilités prévues par la loi, il pèserait sur lui une obligation d'immatriculation au RCS, au risque que le bailleur fasse constater le défaut d'enregistrement et lui donne congé avec dénégation du statut du bail commercial...

 

Une modernisation nécessaire des références temporelles du bail

 

Rappelons qu'à l'échéance du bail commercial, le bailleur doit donner congé au preneur, en lui proposant le cas échéant un renouvellement du contrat de bail. Cette procédure doit respecter un certain nombre de délais de préavis.

Alors que jusqu'à maintenant les périodes de référence pour calculer les préavis renvoyaient « aux usages », la loi du 4 août 2008 supprime cette référence.

Ainsi concernant le congé avec offre de renouvellement, la Loi précise désormais qu'il doit-être donné « pour le dernier jour du trimestre suivant et au moins six mois à l'avance ».

En ce qui concerne l'arrivée du terme, l'article L.145-9 prévoit que le congé doit être délivré au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Bien que l'application de ces nouvelles règles génère de nouvelles incertitudes, il semble par exemple, que pour un bail se terminant le 30 avril de l'année n, le congé devra être donné le 30 octobre de l'année n-1, avec effet au 30 juin de l'année n.

Quant à la date de remise des lieux loués au bailleur, elle doit intervenir « à l'expiration d'un délai de trois mois à compter » du paiement de l'indemnité d'éviction, à la place du désuet « au terme d'usage ».

 

Article (mars 2009) rédigé pour ACTION REPRISE par Béatrice Dijeau avocate en droit des sociétés aux barreaux de Lyon et Villefranche / Saône

 

Publiée le 27 mai 2009 Mis à jour le 27 mai 2009
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