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Loi de défiscalisation immobilière Duflot (partie 3) - Les grandes différences Duflot - Scellier

Le dispositif Duflot est un dispositif de défiscalisation bien plus contraignant que le Scellier, qui comprend notamment des conditions en termes de loyers et de ressources.

Le dispositif Duflot a, depuis le 1er janvier, pris la succession du dispositif Scellier, en tant que dispositif d'aide à l'investissement locatif. Ce nouveau moyen de défiscaliser ses revenus est vu comme bien plus contraignant que son prédécesseur, parce qu'il comprend de nouvelles conditions en termes de revenus des locataires et de niveaux de loyers. Revue de détail.

Un dispositif plus contraignant sur les loyers

Sur le montant des loyers, le Scellier était bien moins contraignant que le Duflot, aucun niveau de loyers n'ayant été imposé. Le Duflot en revanche, a imposé un certain nombre de limites de loyers. Il faut en effet que le niveau de loyer soit inférieurs de 20% aux niveaux moyens des loyers constatés. Ce qui n'était pas le cas dans le cas du dispositif Scellier, sauf dans le cas très spécifique du Scellier dit « intermédiaire ». Ce principe de Scellier « social » fonctionnait sur le même principe que le Duflot, avec une contrepartie sociale. Pour celui-ci, le niveau de l'avantage fiscal était rehaussé (cf infra).

Le Scellier ne comprenait pas de plafond de ressources

Un plafond de ressources du locataire est également imposé par la loi Duflot. Le Scellier, lui, n'imposait aucun plafond. En plus donc de proposer un loyer modeste au locataire, le propriétaire investisseur doit donc s'assurer que celui-ci ne touche pas un revenu supérieur à un certain niveau fixé par barème.

Un avantage fiscal plus important

L'avantage fiscal du Duflot est bien plus intéressant que le Scellier. Alors que celui-ci proposait un avantage fiscal de 13% de l'investissement initial, le Duflot propose une réduction d'impôt de 18%. Toutefois, si l'on compare le Duflot au Scellier intermédiaire, l'avantage fiscal est moins avantageux : le bénéficiaire pouvait déduire un abattement forfaitaire sur les loyers de 30 %. Et la réduction d'impôt pouvait aller jusqu'à 21 % du montant investi sur 15 ans....

Le zonage plus restreint

Le zonage géographique du Duflot est bien plus contraint que le Scellier. La zone C, qui pouvait prétendre par dérogation au dispositif, ne peut y prétendre dans le cas du Duflot. La zone B2, qui bénéficiait de plein droit du Scellier, pourra ne prétendre au Duflot que par dérogation préfectorale au-delà du 30 juin 2013.

Un montant de niches fiscales plafonné

C'est sans doute la contrainte qui pourrait peser le plus lourd en défaveur du dispositif Duflot. Le plafonnement des niches fiscales auquel est soumis le dispositif implique que le montant total des bénéfices des niches fiscales pour un contribuable ne dépasse pas les 10.000 euros. Ce qui met, du coup, sur la touche, tous les ex-bénéficiaires du dispositif Scellier, dont le montant des niches est bien souvent supérieur à ce montant. Il s'agira donc la plupart du temps d'investisseurs qui bénéficient pour la première fois d'un dispositif de défiscalisation.

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Pensez-vous que le dispositif Duflot soit plus enclin au développement immobilier au regard du Scellier ?

Publiée le 18 mars 2013 par FOULSHAM Eric. Mis à jour le 18 mars 2013
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