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Les frais de notaire : leur baisse programmée [Dossier partie 1]

Lors d’un achat immobilier, les « frais de notaire » représentent bien souvent un budget non-négligeable. Mais quels sont-ils exactement ? Qui rémunèrent-ils ? A quoi servent-ils ? Dossier en deux parties. Cette semaine, le frais de mutation immobilière.

Sommaire et accès rapide :

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LES FRAIS DE MUTATION IMMOBILIERE

1/ Les droits d’enregistrement

75% environ des fameux « frais de notaire » sont représentés par des droits d’enregistrement perçus par le Trésor Public, notamment, pour le compte de l’Etat qui taxe très lourdement en France les mutations foncières. Une part de ces droits d’enregistrement est encaissée, également, par le département et par la commune concernés.

Dans ces conditions, le montant des droits d’enregistrement est variable selon le lieu d’implantation du bien muté. En effet, en dehors de la part revenant à l’Etat, chaque département définit, pour son territoire le taux applicable. Cependant, un taux moyen d’environ 6% du prix d’achat peut être dégagé.

Petit aparté sur la publicité foncière :

Dans ces droits sont compris ceux relatifs à la publicité foncière. Il ne s’agit pas d’une agence marketing spécialisée dans les notaires mais d’une véritable institution imaginée par notre Colbert national qui écrivait alors : « Il faut rétablir la bonne foi qui est perduë, & assurer la fortune de ceux qui prêtent leur argent. Il faut aussi rétablir les crédits des particuliers qui est perdu sans ressources […] Il faut faire voire clair à ceux qui vous secoureroient s’ils y trouvaient leur seureté. Il faut aussi ôter le moien à ceux qui veulent tromper les autres, de le pouvoir faire … » (cf Testament politique – Jean-Baptiste COLBERT – 1684).

L’institution « moderne » a été véritablement organisée en 1955 et réformée récemment par l’ordonnance no 2010-638 du 10 juin 2010 applicable au 1er janvier 2013. Indépendamment de l’organisation elle-même, le service ne se dénomme plus « Conservation des hypothèques » mais service de publicité foncière dont la charge revient in fine à l’Etat.

La publicité rend les droits sur les biens immobiliers opposables aux tiers. Ainsi l’acquéreur du droit est protégé. En cas de conflit entre deux droits similaires sur un même bien immobilier, celui publié le premier l’emporte. Sachez que toute personne, sans avoir à justifier d’un quelconque intérêt, peut obtenir des copies ou des extraits des documents publiés depuis moins de cinquante ans.

La délivrance des renseignements s’opère par écrit. Une telle information, comme le souhaitait Colbert, prévient quiconque la requiert du changement de propriétaire ou de ce que le bien est grevé de charges et/ou de servitudes qui en diminuent, éventuellement, la valeur. C’est l’équivalent du système de nantissement de fonds de commerce bien connu de vous, Chers Lecteurs.

A savoir : les meubles contenus dans le bien acheté et inventoriés, en général, en annexe du compromis et/ou de l’acte de vente, échappent à l’application des droits d’enregistrement. Les meubles peuvent être, par exemple, ceux d’une cuisine aménagée comprenant placards, four, plaque de cuisson, réfrigérateur, etc. En conséquence, leur valeur sera déduite du prix de vente initial et la différence ne sera pas soumise aux droits d’enregistrement.

2/ Les émoluments du notaire

C’est le véritable « salaire » de votre notaire. Son montant est calculé à partir du prix de vente du bien immobilier. Il est, à l’inverse de votre impôt sur le revenu, dégressif en fonction des « tranches » et fixé par décret : 3,945 % du prix de vente si ce dernier ne dépasse pas 6.500 euros, 1,627 % entre 6.500 et 17.000 euros, 1,085 % entre 17.000 et 60.000 euros et 0,814 %au-delà.

A cette somme, s’ajoute la valeur des charges, normalement indiquée dans l’acte de vente : de 150 à 420 € en principe.

Enfin, la TVA au taux de 20% s’applique sur le total de ces émoluments notariaux.

Attention : dans l’hypothèse où votre notaire a rempli des offices de « négociateur », des émoluments supplémentaires vous seront facturés (5% du prix de vente jusqu’à 45.735 euros, 2,5% au-delà).

3/ Les émoluments de formalités

Préalablement à la signature des actes, votre notaire effectue des formalités auprès de diverses administrations et organismes. Le tarif de chacune de ces démarches est prévu par décret fixant un barème imposé. En général, il convient de budgétiser de 500 à 800 € selon le dossier outre la TVA à 20%.

4/ Les débours

Ce sont les frais payés par le notaire au nom et pour le compte de son client. Il peut s’agir des honoraires de géomètre, de syndic, … ou des frais engagés pour obtenir certains documents comme ceux d’urbanisme ou du cadastre. Un budget prévisionnel de 300 à 400 € semble raisonnable pour ce poste.

5/ La contribution de sécurité immobilière

Cette taxe a été décidée pour, en principe, couvrir les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son montant s’établit à 0,1% du prix de vente.

A suivre semaine prochaine, “la baisse programmée par la loi Macron”

Sophie Berlioz -Consultante Juridique Lyon-Entreprises.comSophie BERLIOZ, +33 612 19 14 32
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Consultante Juridique – Enjeux & Solutions