Marché immobilier lyonnais : entre fragilité et espoirs pour 2025

Le secteur immobilier lyonnais affiche de timides signaux de reprise, mais reste encore marqué par de nombreuses incertitudes. Entre hausse des ventes dans l’ancien et déclin du neuf, cette période témoigne d’un marché en transition, où chaque chiffre raconte une histoire d’espoir et de défi. Que faut-il en retenir pour ceux qui envisagent d’acheter ou d’investir dans la région ?

Un regain inattendu dans l’ancien, mais à quel prix ?

Après plusieurs années difficiles, le marché de l’immobilier ancien à Lyon semble enfin redresser la tête. La vente d’appartements anciens a connu une hausse notable, avec plus de 17 000 transactions enregistrées entre juillet 2024 et juin 2025, contre environ 15 340 l’année précédente. Cette progression de 11 % témoigne d’un certain regain d’intérêt, surtout dans un contexte où la demande reste forte pour des biens aux prix raisonnables.

Les maisons anciennes ne sont pas en reste, avec une augmentation de 15 % du nombre de ventes sur la même période. Cette tendance pourrait s’expliquer par une volonté de diversifier les investissements ou de concrétiser des projets de vie dans des quartiers plus calmes ou recherchés.

Mais ce rebond cache une réalité plus complexe. La stabilité des prix, observée dans ce segment, masque une certaine hésitation des vendeurs. Le prix médian au mètre carré s’établit à 3 650 €, une valeur qui ne fluctue que légèrement, avec une baisse de moins de 1 %. Cependant, cette stabilité n’est pas uniforme sur tout le territoire lyonnais.

Les quartiers en crise : des chutes de prix spectaculaires

Certains quartiers de Lyon subissent une baisse significative des prix, notamment dans la Presqu’île, cœur historique et économique de la ville. La valeur au mètre carré y est désormais en dessous de 6 000 €, avec une chute de 8,2 % en un an. La baisse est encore plus marquée dans certains quartiers comme La Bourse, où la valeur tourne autour de 5 000 €/m2, signe d’un marché en sursis.

Les investisseurs et propriétaires locaux sont réticents à remettre leurs biens en vente, de peur de devoir accepter des décotes importantes. La période de morosité incite à la prudence, voire à la stagnation. La tendance pourrait perdurer, sauf impulsion nouvelle ou mesures incitatives pour relancer ce secteur.

Les communes périphériques comme Tarare, Givors ou Gleizé parviennent à maintenir des prix relativement stables ou en légère hausse, mais restent accessibles, avec des valeurs inférieures à 2 000 €/m2. La majorité des transactions porte sur des appartements de 3 pièces, qui restent populaires auprès des ménages en quête de first achat ou d’investissement locatif.

Le marché du neuf : entre déclin et prix en hausse

Le secteur de la construction neuve, longtemps abandonné par les politiques publiques, continue de plonger dans une crise profonde. La construction de nouveaux logements est au point mort depuis plusieurs années, en raison d’un manque de terrains, de normes réglementaires toujours plus strictes, et de coûts de construction en hausse constante.

Indicateurs clés du marché neuf	Valeurs
Ventes entre juillet 2024 et juin 2025	2 470 unités (-5,7%)
Prix au mètre carré	4 970 € (+4,6%)
Mises en chantier	Rares, en baisse

Malgré la baisse du volume, les prix des logements neufs reprennent de la vigueur, notamment dans les programmes en accessibilité maîtrisée (PLS), où la rareté joue un rôle crucial. La tension sur les prix est palpable dans la métropole lyonnaise, avec une forte demande pour des biens qui restent difficiles à produire rapidement.

Le problème majeur réside dans la difficulté à relancer la construction. La pénurie de terrains, le coût élevé des matériaux, la complexité administrative et les normes environnementales alourdissent les délais et les budgets, poussant certains promoteurs à la faillite ou à la suspension de projets. La situation est si critique que plusieurs grandes entreprises ont dû fermer leurs portes ces dernières années, laissant un vide que l’économie locale peine à combler.

Les enjeux fiscaux et la rentabilité en berne

Au-delà des difficultés conjoncturelles, le marché immobilier lyonnais doit faire face à des contraintes fiscales de plus en plus lourdes. La fiscalité des propriétaires et investisseurs se durcit, avec des taxes foncières en hausse, la remise en cause du pacte Dutreuil et le retour possible de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La perspective de nouvelles mesures d’augmentation des taxes et des impôts, notamment dans le cadre du budget en discussion, dissuade une partie des investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels.

Le retour sur investissement locatif, autre moteur traditionnel du marché immobilier, n’est pas au rendez-vous. La hausse des taxes, la réglementation sur les loyers, et la complexification des démarches administratives rendent l’investissement plus risqué et moins rentable. La peur d’un choc fiscal, déjà évoqué par certains acteurs, freine la reprise et oblige à repenser ses stratégies.

Une relance incertaine, mais pas impossible

Les acteurs locaux, notamment dans le secteur bancaire, restent vigilants mais optimistes. Pierre Clocher, délégué du Comité des banques en région, souligne l’engagement des établissements financiers pour accompagner les acheteurs. Les taux d’intérêt, actuellement à 3,5 %, restent un levier essentiel pour favoriser l’accès au crédit et soutenir la demande.

La majorité des crédits sont accordés à des primo-accédants, avec une durée moyenne de 25 ans, ce qui témoigne d’une volonté de fidéliser cette clientèle. La stabilité relative des prix dans l’ancien, combinée à une volonté de relancer la construction, pourrait ouvrir des perspectives plus favorables dans les prochains mois, à condition que les politiques publiques s’adaptent aux enjeux locaux.

En somme, le marché immobilier lyonnais oscille entre fragilité et espoir. La hausse des ventes dans l’ancien montre une certaine résilience, mais la chute du neuf et les contraintes fiscales restent des obstacles majeurs. La clé pourrait résider dans une meilleure coordination entre acteurs publics, privés et financiers pour créer un environnement propice à la reprise durable du secteur.