À Lyon, l’immobilier de bureaux amorce une phase de stabilisation

Après une année 2024 marquée par un ralentissement, le marché lyonnais des bureaux montre des signes de stabilisation au 1er semestre 2025. Knight Frank dresse le portrait d’un secteur en recomposition, où la polarisation entre immeubles prime et actifs secondaires s’accentue.

Un marché encore en retrait mais résilient

Avec environ 100 000 m² placés sur six mois, l’activité reste inférieure de 10 % à celle du premier semestre 2024. Elle demeure également en deçà de la moyenne décennale, estimée à 130 000 m² par semestre. La dynamique repose essentiellement sur les petites et moyennes surfaces, plébiscitées par les PME et ETI locales. En revanche, les grandes transactions demeurent rares, avec moins de cinq signatures supérieures à 5 000 m² recensées, contre une dizaine un an plus tôt.

Des loyers prime stables, des actifs secondaires sous pression

Le loyer prime se maintient à 360 €/m²/an. Cette stabilité confirme l’attractivité des immeubles neufs ou restructurés, notamment dans les quartiers de la Part-Dieu ou de la Presqu’île. À l’inverse, les actifs secondaires rencontrent des difficultés croissantes : pressions à la baisse sur les loyers, négociations plus tendues et concessions parfois significatives.

Vacance contrastée selon les localisations

Le taux de vacance atteint 6,3 %. Le centre-ville tire son épingle du jeu avec une vacance contenue, soutenue par un stock limité et qualitatif. La périphérie, en revanche, souffre d’une offre abondante et souvent mal adaptée aux nouvelles attentes des utilisateurs. Cette situation reflète la polarisation croissante entre le segment prime et le non prime.

Les grandes tendances du marché

• Polarisation accrue entre immeubles prime recherchés et actifs obsolètes en perte d’attractivité.
• Poids croissant des critères ESG dans les décisions d’implantation.
• Demande de flexibilité, avec une recherche d’espaces adaptés au télétravail et aux nouvelles organisations.

Malgré un volume encore inférieur aux moyennes historiques, Lyon conserve son rang de deuxième marché tertiaire français. La diversité de son tissu économique et un pipeline soutenu de projets neufs contribuent à maintenir son attractivité. Les entreprises privilégient désormais des bâtiments plus efficients et certifiés (HQE, BREEAM), accentuant le clivage avec les actifs secondaires.

Une phase charnière à venir

« Le marché des bureaux lyonnais entre dans une phase charnière. Si le premier semestre 2025 a confirmé une certaine stabilisation, le second semestre pourrait marquer un tournant : plusieurs grandes transactions sont en cours de négociation et l’arrivée de programmes neufs de qualité devrait renforcer l’attractivité de la place lyonnaise », indique Magali Marton, Directrice Etudes & Recherche de Knight Frank. Elle souligne toutefois que les incertitudes économiques et politiques pourraient peser sur les décisions les plus emblématiques.