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Explication d’un paradoxe : les ventes de logement neufs chutent fortement dans la Métropole lyonnaise, mais le prix moyen bondit de…7,5 %. !

On nage an matière immobilière dans la Métropole de Lyon en plein paradoxe. Les ventes de logements neufs piquent du nez, faute d’acquéreurs ou d’investisseurs, mais les prix continuent de grimper de manière importante. A telle enseigne que le prix moyen au mètre carré est en passe de dépasser les 5 000 euros dans la Métropole. La raison est simple : on y construit de moins en moins de logements neufs : une vraie décélération et la baisse de la demande s’avère encore insuffisante

Ce n’est pas une surprise, vu l’épreuve du confinement du printemps dernier accompagné à la fois d’une chute des transactions, mais aussi de la construction de nouveaux logements.

Les ventes de logements dans des immeubles collectifs ont subi une chute de 35 % au 30 septembre 2020, par rapport à la même date de 2019 dans la Métropole lyonnaise.

La Fédération des promoteurs immobiliers qui donne ces chiffres en partenariat avec la Métropole de Lyon n’a ainsi constaté que la vente de 2 097 logements neufs. Cela faisait longtemps qu’un chiffre aussi bas n’avait été constaté.

La première explication : depuis de nombreuses années, la métropole, particulièrement attractive, bénéficiait d’un solide socle d’acquéreurs occupants.

Or, à fin septembre 2020, on constate pour la première fois depuis 2008 une baisse significative de ce socle, qui représente 819 réservations : une baisse de 26 %.

Mais ce n’est pas tout : les investisseurs privés qui achètent pour louer à des tiers et non pour eux-mêmes ont dégringolé eux de 45 % !

Seule consolation, ce que l’on appelle “les ventes en bloc”, c’est-à-dire des logements, voire des immeubles vendus à des bailleurs sociaux ont connu, elles, une forte hausse : elles représentent 969 logements.

Cette situation déjà compliquée pour les professionnels de l’immobilier se déroule de surcroît dans le cadre d’une tendance de fond plutôt inquiétante face aux besoins : on construit de moins en moins de logements dans la Métropole.

Une tendance qui a été amorcée en 2015 et qui s’est poursuivie cette année avec une chute de 20 % de logements neufs proposés à la vente, soit seulement 2 852 logements disponibles.

Ceci explique que malgré le paradoxe de la baisse des ventes à la fois des acquéreurs pour eux même ou des investisseurs, les prix continuent de flamber : malgré tout, l’offre et la demande ne s’équilibrent toujours pas..

Le prix moyen s’apprête à dépasser les 5 000 euros le m²

Le marché lyonnais se tend : le prix moyen est ainsi en hausse de 7,5 % à 4 988 €/m².

On l’aura compris : le renouvellement de l’offre est insuffisant pour soutenir l’activité.

Pour la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) : « cette insuffisance de l’offre trouve son origine essentiellement dans les difficultés de la profession pour l’obtention des permis de construire. La révision du PLU-H, la crise sanitaire et les élections municipales ont fortement freiné les sorties d’opérations. »

La Métropole de Lyon en rajoute une couche, en indiquant “que l’insuffisance de l’offre découle aussi de la complexité à monter ces projets en raison de la hausse des coûts de construction et du foncier.”

Le nouvel exécutif promet à cet égard de faire des efforts : “ La politique foncière de la Métropole sera particulièrement ambitieuse pour maintenir les prix du foncier au cours de ce mandat. Par ailleurs, l’ensemble des acteurs de la construction de la Ville devra travailler sur l’acceptabilité des projets de logements. Il est en effet essentiel que les riverains, les associations, soient pleinement associées bien en amont dans l’élaboration des projets. “

Les villes moyennes autour de Lyon ont le vent en poupe

Comme les besoins restent importants et que les prix flambent, les acquéreurs ou investisseurs vont voir ailleurs : à l’exérieur de Lyon où la demande a augmenté de 7 %. les villes moyennes ont le vent en poupe ! Simple à comprendre : le prix moyen est nettement inférieur : 3 442 €/m².

Pour les promoteurs immobiliers : “Il est préoccupant de constater un report des ventes vers les extérieurs de la Métropole, favorisant ainsi l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. La Métropole insiste pour qu’un dialogue partenarial avec les territoires extérieurs soit mis en place.

Les tendances qui se dessinent pour l’année 2021…”

On l’aura compris, les jeux sont faits : l’année 2020 sera une année marquée par la baisse, à la fois des réservations, des mises en vente et de l’offre disponible, même si la demande d’acquisitions est toujours présente malgré le contexte économique et sanitaire difficile.

La question des permis de construire

Toute la question désormais est de savoir si les nouveaux exécutifs, à Lyon, mais aussi dans chacune des communes de la Métropole, vont appuyer sur l’accélérateur en matière de permis de construire.

Bref, il faut que les maires de la Métropole “accordent des permis de construire et facilitent la poursuite des chantiers”, espère-t-on du côté des promoteurs immobiliers.

Quelle va être justement la nouvelle politique de la Métropole dirigé par le Vert Bruno Bernard, à cet égard ? “ La Métropole souhaite pour sa part mettre l’accent sur l’accessibilité des logements pour les habitants. Un objectif qui va de pair avec un programme ambitieux de construction de logements, en particulier de logements sociaux, mais aussi avec le développement de l’offre dans le cadre de l’organisme foncier solidaire pour l’accession des foyers plus modestes.”

Et d’ajouter : “ Cette politique ambitieuse ne pourra se réaliser sans qu’une action forte soit portée à l’encontre des logements indignes,. “

2021 sera enfin l’année de l’encadrement des loyers “pour permettre de limiter les excès que le marché locatif existant pouvait subir ces dernières années sur les secteurs les plus tendus. “

Ceci dit, la Métropole de Lyon assure ainsi que “son objectif rejoint les attentes de la Fédération des Promoteurs Immobiliers”.

Reste à savoir si l’encadrement des loyers favorisera cet objectif. Pas si sûr, vu la réaction à ce projet de bon nombre de professionnels…

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