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« Immobilier neuf à Lyon : le signal d’alarme », titrions nous en avril dernier. Les raison de ce titre anxiogène : les ventes d’immobilier neuf avaient fortement chuté au cours du premier trimestre 2011 : – 47 % ! La situation s’est-elle améliorée depuis ? Pour Laurent Escobar, responsable de l’important bureau d’études lyonnais Adéquation, pas vraiment. Pour lui, du fait de leurs prix trop élevés, les trois quarts des logements neufs ne sont accessibles qu’aux Français les plus riches, expliquant cette désaffection des acheteurs issus de la classe moyenne. Pourtant, selon lui, des solutions existent pour élargir aux revenus plus faibles l’accession à la propriété dans le neuf dans le Grand Lyon, notamment. Mais encore faut-il avoir la volonté politique de les mettre en œuvre. Interview.

Lyon-entreprises-Quelle est la situation de l’immobilier neuf à Lyon au cours du troisième trimestre 2011, aussi mauvaise qu’au premier ?

Laurent Escobar-Le troisième trimestre 2011 a été marqué par un niveau de ventes nettes plus faible que le 2ème trimestre, qui avait lui-même effectivement succédé à un début d’année très difficile. Il est donc désormais quasi-acquis que l’année 2011 ne sera pas aussi bonne que 2010 : la chute s’établit pour les trois premiers trimestres à – 30 %, contre – 20 % au plan national. Mais, attention, ce constat est à relativiser : les années 2009 et 2010 ont été exceptionnelles sur Lyon, et ce, plus que sur les autres grandes villes. On est donc plutôt ici dans une tendance vers un « retour dans le rang » du marché Lyonnais. On devrait atteindre cette année 4000/4 500 ventes de logements neufs contre 6 700 ventes en 2009 et près de 7 000 en 2010. Il reste que l’on devrait se situer en dessous du niveau d’étiage sur le Grand Lyon qui est de 5 000/5 500 logements. Nous sommes en-dessous du point d’équilibre.

 Les avantages fiscaux procurés par le Scellier ne cessent de baisser. A-t-on là l’explication des baisses de ventes dans le neuf ?

L’année 2011 se singularise effectivement par une tendance vers un certain équilibre entre les ventes auprès des investisseurs et auprès des propriétaires-occupants. 1840 logements ont été vendus auprès d’investisseurs, soit une baisse de 39 % par rapport à la même période en 2010. La baisse est plus limitée auprès des propriétaires occupants : – 18 %, soit 1 740 ventes.

Les prix continuent-ils leur hausse ?

Sans surprise, les prix/m² moyen des logements vendus augmentent de l’ordre de 4,5 % en douze mois, une augmentation plus faible que la moyenne observée en province : + 6,4% en moyenne entre le 1er semestre 2010 et le 1er semestre 2011.

Les prix sont donc, selon vous, trop élevés ?

Dans l’agglomération lyonnaise sur les 3 570 logements neufs vendus au cours des trois premiers trimestres de cette année, seuls 675, soit 20 % le sont à moins de 3 000 euros le mètre carré.

C’est ce qui explique la chute du nombre d’acquéreurs ?

C’est une simple arithmétique. Le revenu mensuel moyen des foyers est en région de 2 500 euros pour 2 800 à Paris. Ce qui ouvre à ces familles un budget maximal d’achat de 165 000 euros, s’ils s’endettent sur vingt-cinq ans. Un peu plus s’ils ont droit à un prêt à taux zéro, soit pour un trois pièces standard, 3 000 euros le mètre carré. 

Ce qui signifie…?

Que pour loger les classes moyennes, il faut produire des logements à 2 800 euros le mètre carré. Or, dans le centre de Lyon, il est très difficile de dénicher un programme à moins de 4 300 euros le mètre carré, une offre qui n’existe que dans quatre communes de l’agglomération : Vénissieux, Vaulx-en-Velin, Saint-Priest et Saint-Fons.

Que faire, alors pour permettre aux classes moyennes d’accéder à la propriété ?

C’est en 2006 que s’est produit le décrochage devenu un énorme décalage entre les prix des logements et les revenus qui stagnent. Mais les élus, en particulier, ceux du Grand Lyon n’en ont pas, à mon avis, pris suffisamment conscience.

Des villes y arrivent pourtant en partie, comme Nantes, Rennes, Caen, pourquoi ?

Parce que le surcoût provient pour une bonne part, non pas seulement des normes BBC issues du Grenelle de l’Environnement ou de l’augmentation des coûts de la construction, mais surtout des prix du foncier. Ces villes développent à travers des ZAC publiques, des prix de foncier beaucoup plus abordables, ce qui leur permet de peser sur l’ensemble du marché et de proposer du neuf accessible aux classes moyennes.

Pourquoi alors à Lyon, cela ne se fait-il pas ?

Parce que nous avons une politique de ZAC beaucoup trop timide. Il faudrait l’accentuer fortement pour faire baisser les prix. Beaucoup de villes le réussissent. Pourquoi pas ici ? Il faudrait consacrer des programmes immobiliers en plus grand nombre en plafonnant les charges foncières et en demandant en contrepartie aux promoteurs de s’engager sur les prix de vente. Le cercle dans lequel on s’est engagé n’est pas vertueux.

Si nous continuons dans cette direction, nous allons être scotchés à 4 000 logements par an dans le Grand Lyon dans les trois/quatre ans à venir. Nous nous préparons des années difficiles et des indignés en nombre !