Logement neuf : la FPI Région Lyonnaise dresse un bilan 2025 historiquement bas et esquisse les perspectives 2026

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Région Lyonnaise et le CECIM présentent un état des lieux du marché du logement neuf et de l’immobilier économique à fin décembre 2025. Entre stabilisation à bas niveau, recul des investisseurs et inquiétudes sur la production future, la filière appelle à des mesures de relance et à une mobilisation collective à l’approche de 2026.

Un marché du logement neuf stabilisé à un niveau historiquement faible

Dans la Métropole de Lyon, 1 559 logements neufs en collectif ont été réservés en 2025, un volume quasi stable par rapport à 2024 mais très inférieur aux références historiques. Le niveau observé demeure en retrait de 65 % par rapport à 2019 et largement en dessous des moyennes des décennies précédentes.

La dynamique territoriale apparaît contrastée. Villeurbanne enregistre la progression la plus marquée avec une hausse de 71 % des réservations, tandis que la Ville de Lyon recule de 13 % et que le reste de la métropole enregistre une baisse de 3 %.

Les acquéreurs occupants représentent désormais 89 % des réservations en secteur marchand, soit 1 381 logements. À l’inverse, la part des investisseurs privés s’établit à 11 %, correspondant à 178 logements, un niveau inédit à la baisse depuis la création de l’observatoire.

TVA réduite et BRS tirent la demande des occupants

Pour la première fois, la majorité des réservations d’occupants repose sur des dispositifs à TVA réduite. Ceux-ci représentent 52 % des réservations, dont 38 % situées en quartiers prioritaires ou secteurs ANRU et 14 % en Bail Réel Solidaire. En 2025, 190 réservations en BRS ont été enregistrées dans la métropole, à un prix moyen de 3 210 €/m² TTC habitable stationnement compris.

Les ventes en bloc connaissent en parallèle un net recul, avec 555 logements cédés en 2025 contre 1 845 un an plus tôt. Cette contraction concerne notamment le logement locatif intermédiaire et le logement social vendu en VEFA aux bailleurs.

Mises en vente en hausse mais offre encore limitée

En 2025, 1 790 logements ont été lancés en commercialisation dans la Métropole de Lyon, soit une hausse de 38 % par rapport à 2024. L’offre disponible atteint 1 911 logements, en progression de 9 % sur un an. Le prix moyen en secteur libre hors stationnement s’établit à 4 611 €/m² habitable, en léger recul de 3 %.

À Lyon, 378 logements ont été réservés sur l’année, tandis que l’offre disponible atteint 741 logements. À Villeurbanne, 220 réservations ont été enregistrées avec un prix moyen de 4 357 €/m² habitable. Dans les territoires périphériques, 619 réservations ont été observées, en baisse de 21 % sur un an.

Un contexte d’accès au logement jugé préoccupant

Au-delà des indicateurs d’activité, la FPI souligne les conséquences de la baisse prolongée de la production neuve sur l’accès au logement, dans un contexte de demande persistante. L’organisation rappelle que la promotion immobilière privée participe largement à la production de logements locatifs sociaux via la VEFA.

Le contexte financier apparaît néanmoins plus favorable, avec un taux moyen des crédits immobiliers à long terme stabilisé autour de 2,98 % en décembre 2025 et une durée moyenne des prêts de 250 mois. Les primo-accédants représentent plus de la moitié des crédits à l’habitat et les ménages aux revenus inférieurs à trois SMIC près de 60 % des emprunteurs.

La question des autorisations de construire demeure un point d’attention, la Métropole de Lyon comptant plusieurs communes sans offre de logements neufs en accession.

Mesures nationales et propositions locales pour 2026

Pour 2026, la FPI relève plusieurs dispositifs susceptibles de soutenir la demande, dont le nouveau statut du bailleur privé permettant un amortissement fiscal sur neuf ans pour les investissements locatifs, ainsi que la poursuite du prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété.

L’organisation mentionne également l’exonération fiscale temporaire sur les donations d’argent destinées à financer l’acquisition d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique, applicable jusqu’au 31 décembre 2026.

Au niveau local, la FPI Région Lyonnaise a formulé neuf propositions visant notamment à accélérer les autorisations administratives, favoriser la transformation de friches, adapter la fiscalité des projets ou encore relancer la production de logements afin de modérer les loyers.

Bureaux et immobilier d’activité : des signaux contrastés

Sur le marché tertiaire, la demande placée en bureaux a reculé de 26 % en 2025 pour atteindre 184 580 m², avec environ 450 transactions principalement concentrées sur des surfaces inférieures à 1 000 m². Le taux de vacance progresse à 7,7 %, tandis que les loyers des immeubles neufs atteignent 370 €/m²/an à la Part-Dieu.

Le segment de l’immobilier d’activité affiche en revanche une reprise, avec un volume de transactions estimé à 280 000 m², en hausse de 9 %. Les loyers et prix de vente du neuf demeurent stables, respectivement autour de 105 €/m²/an et 1 550 €/m².

Dans ce contexte, la FPI Région Lyonnaise estime que la relance de la construction neuve reste un enjeu central pour répondre aux besoins résidentiels et accompagner le développement économique du territoire.