Immobilier d’entreprise en Auvergne Rhône-Alpes : CBRE dévoile un marché 2025 résilient mais contrasté

Réunis à Lyon pour la 10ᵉ édition de leur point marché régional, CBRE et CBRE Axite ont présenté une analyse détaillée de l’immobilier d’entreprise en Auvergne Rhône-Alpes. Dans un environnement économique encore instable, la région montre une capacité d’adaptation notable, malgré des évolutions contrastées selon les secteurs : locaux d’activité, bureaux et investissement.

Locaux d’activité : un marché dynamique mais freiné par les grandes surfaces

Selon les données présentées, le marché des locaux d’activité devrait atteindre environ 600 000 m² placés en 2025, soit une baisse de 14 % par rapport à 2024 et de 23 % sous la moyenne quinquennale. Après neuf premiers mois solides (+13 %, 480 000 m²), le dernier trimestre est marqué par le report de plusieurs grandes transactions à 2026.

Les villes affichent des trajectoires contrastées :

• Grenoble : recul lié aux deux méga-transactions de 2024 (50 000 m²). Hors exception, la baisse réelle est de 16 %.
• Valence : 85 000 m² placés, deuxième meilleure performance de la décennie.
• Annecy : reprise de 26 %, portée par les clés-en-main.
• Chambéry : marché soutenu, tension sur le foncier.
• Lyon : environ 220 000 m², en retrait de 15 %, mais forte dynamique sur les surfaces de moins de 1 000 m².

L’offre immédiate atteint désormais 760 000 m² (+6 %), soit une hausse de 50 % en trois ans. C’est la deuxième année consécutive où l’offre dépasse la demande. Les loyers restent globalement stables, avec une légère correction du neuf (105 €/m²/an) et un maintien du seconde main autour de 80 €/m²/an.

Bureaux : un marché en recomposition

Le marché régional des bureaux devrait se situer autour de 320 000 m² placés, en retrait de 12 % par rapport à 2024 mais plus résilient que la moyenne nationale (–19 %). Les entreprises privilégient les immeubles performants et optimisent leurs surfaces, ce qui modifie profondément la structure du marché.

Le cas lyonnais

Lyon est marqué par trois tendances fortes :

• quasi-disparition des transactions supérieures à 3 000 m² (17 % des volumes contre 31 % en moyenne quinquennale) ;
• baisse de 25 % de la surface moyenne, effet direct du flex-office ;
• 325 transactions en neuf mois, un niveau historiquement faible.

La demande lyonnaise devrait atteindre environ 200 000 m², sans aucune transaction supérieure à 10 000 m² en 2025.

Des marchés secondaires hétérogènes

• Grenoble : reprise de 25 %, portée par sept transactions supérieures à 1 000 m².
• Annecy : recul de 14 %.
• Valence : 22 000 m², au-dessus de la moyenne décennale.
• Chambéry : bonne dynamique sur les petites surfaces.

L’offre immédiate régionale atteint 900 000 m² (+6 %). 20 % du stock est vacant depuis plus de quatre ans, signe d’un parc à requalifier. Les loyers prime poursuivent leur progression, avec un niveau régional de 242 €/m²/an. Lyon reste le moteur avec 380 €/m²/an hors IGH, tiré par la rareté des immeubles restructurés.

Investissement : une reprise partielle portée par la logistique et l’industrie

En France, 8,6 Md€ ont été investis sur les neuf premiers mois de 2025 (+30 % vs. 2024), un niveau encore très inférieur à 2022 (–60 %). En régions, 3,2 Md€ ont été investis, dont 721 M€ en Auvergne Rhône-Alpes, soit 23 % du marché national.

Dans la région, l’activité est essentiellement tirée par l’industriel et la logistique. Deux opérations emblématiques marquent l’année : la vente d’un portefeuille industriel et l’acquisition du centre commercial Saint-Genis-2 (> 140 M€).

Les bureaux restent en retrait, freinés par l’absence de transactions majeures, la diversification des investisseurs vers d’autres classes d’actifs, un capital plus sélectif et une visibilité encore limitée sur les taux (prime lyonnais à 5,5 %).

Une polarisation autour de Lyon et une reprise attendue en 2026

Lyon concentre environ 250 M€ d’investissements en 2025, loin devant les autres marchés régionaux. Les perspectives restent prudentes : une reprise significative en 2026 semble peu probable, même si la dynamique amorcée à Paris pourrait annoncer un rebond régional différé.

Selon CBRE, la reconstitution de la prime de risque reste un facteur déterminant pour une reprise durable, tandis que la logistique, les résidences gérées, l’hôtellerie et certains marchés de montagne devraient capter en priorité le retour du capital.